管理委託契約書の管理方法

賃貸物件や分譲マンションの管理を管理会社に委託する契約を、管理委託契約と呼びます。本ページでは、こちらの契約の種類や各契約のメリット・デメリットに加えて、委託できる業務の種類などをまとめました。また、契約期間をしっかりと管理する方法についても紹介しています。

管理委託契約書とは？

管理組合や個人投資家など、不動産のオーナーが賃貸物件や分譲マンションの管理を管理会社に委託するための契約を「管理委託契約」と呼びます。例えば、管理委託契約を結んだ場合、管理会社は共用部分などの管理や修繕、入居者の管理などの業務を請け負います。

このような契約を結ぶ際に作成されるのが「管理委託契約書」です。不動産やマンションの管理を委託する際に作成されるケースが多いため、「不動産管理委託契約書」や「マンション管理委託契約書」とも呼ばれています。

管理委託契約の種類

一般管理契約

管理委託契約のひとつが「一般管理契約」と呼ばれる契約です。これは、物件のオーナーが行う賃貸物件やマンションの管理業務を管理会社が代行するものです。一般管理契約を結んだ場合の委託内容としては、賃貸契約や入金管理などの事務作業や、入居者トラブルの解決、共用部分の整備や保守、清掃作業などさまざまな業務についてサポートしてもらえます。

一般管理契約のメリット

一般管理契約を結ぶ場合には、家賃や敷金、礼金の額などについて、入居希望者との契約内容をオーナーが自由に決められる点が特徴です。この点から、比較的高い収益が期待できる点がメリットといえるでしょう。

一般管理契約のデメリット

家賃などを自由に決められる反面、その金額が高すぎる場合には入居者が決まりません。さらに、入居者が決まるまでに広告などを利用して募集を行う必要がありますが、管理会社によっては広告費が高いケースもある点がデメリットとして考えられます。

サブリース契約

サブリース契約とはオーナーが持っている物件を管理会社が借り上げ、それを転貸する方法を指しています。そのため、管理会社が借主となり、入居者と賃貸契約を結びます。この形の契約を結んだ場合には、保証賃料が管理会社からオーナーに対して支払われます。

サブリース契約のメリット

サブリース型の場合は、安定した家賃収入が得られる点が特徴であるといえます。上記でご紹介した通り、サブリース契約の特徴は保証賃料がオーナーに対して支払われる点であり、一般管理契約との大きな違となっています。そのため、空室や家賃滞納が発生した場合でも収入が安定する点がサブリース型の大きなメリットです。

サブリース契約のデメリット

サブリース型のデメリットは、収入が安定している反面、一般管理委託契約と比較した場合には高い収益性が見込めない点がデメリットといえるでしょう。また、管理会社と入居者が直接契約を行う形であるため、入居者を選べない点をデメリットとして感じるオーナーの方もいるでしょう。ただし、この点については無用なトラブルを避けられるように管理会社側もしっかりと入居審査を行うところが多いため、心配しすぎる必要はないと考えられます。

管理委託契約の注意点

業務内容

管理委託契約を結ぶ場合には、どのような業務を委託できるのかをしっかりと把握しておくことが大切です。委託を行う業務の例としては、入居募集・集金代行・入居管理・清掃・設備管理など多岐に渡りますが、会社や契約プランによって対応範囲が異なります。

例えば、オーナーが「家賃の督促を管理会社が行ってくれる」と思っていたのに実は対象外の業務だった、となってしまわないように、契約を結ぶ際に対応業務の範囲について十分に確認しておきましょう。「この業務もやってくれるだろう」という思い込みはせずに、不明な部分はしっかりと質問することが大切です。

管理費用

管理費用がどのくらいかかるのか、という点も管理委託契約を結ぶにあたって確認しておくべきポイントです。実際に管理会社に支払う管理費用は、上記の「業務内容」で紹介した内容のうち何を依頼するかにより変わってきます。一般的に管理費用は「家賃総額の◯％」といった形で決まっている形が多くなっていますが、どのような業務を委託するかによってその割合が上がっていきます。

また上記の「家賃総額」ですが、「共益費を含むか」「滞納分を含むのか」についてもあらかじめ確認しておくことがおすすめです。

契約期間

契約を結ぶにあたって、契約期間はいつまでなのかも確認しておかなければならない部分といえます。「いつまでの契約か」に加えて、更新方法に関する部分も確認しましょう。

また、途中解約に関する取り決めについても重要なポイントとなってきます。これは管理を委託してから、何らかの理由があり契約期間内で他の管理会社に変更したいと考える場合もあるかもしれませんが、その場合に残りの契約期間分の料金を請求されるなどのトラブルが考えられるためです。

このようなトラブルを避けるためにも、契約期間についてはしっかりと確認しておくことが大切です。

解除条件

委託契約を解約する際の条件も、前もって確認しておくことが大切です。例えば「途中で解約する場合には何ヶ月前までに申し出る必要があるのか」や「途中解約が成立する条件」についても、後々のトラブルを避けるためにもしっかりと確認しておきましょう。

契約書の自動更新タイミングを見逃したくないとき

こちらの記事では、不動産オーナーが賃貸物件や分譲マンションの管理を管理会社に委託する「管理委託契約」について紹介してきました。管理委託契約を締結する際には、管理委託契約書の取り交わしが行われます。しかし、紙の契約書を使用している場合には、管理委託契約の更新時期がわからなくなってしまうケースもあるかもしれません。

そのような状況を防ぐには、契約期間についてしっかりと管理しておく点が大切ですが、紙の契約書では管理が難しい場合もあるでしょう。そこでおすすめなのが契約管理システムです。こちらのシステムを使用することによって、契約期間の管理も容易に行えるようになりますので、ぜひ導入を検討してみてください。